Redditi di fabbricati

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I redditi di fabbricati, disciplinati dagli Artt. 36 - 43, D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, sono costituiti dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana, ovvero i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo. Anche le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari (Art. 36, cc. 1 e 2, D.P.R. 917/1986).

Descrizione

Il reddito medio ordinario è determinato con l'applicazione delle tariffe d'estimo determinate dal D.M. 6 giugno 2002 n. 159. Le tariffe d'estimo sono stabilite per ciascuna categoria e classe di fabbricato.

Non si considerano produttive di reddito:

i fabbricati destinate all'esercizio del culto, compresi i monasteri di clausura e le loro pertinenze, se non sono oggetto di locazione (Art. 36, c. 3, D.P.R. 917/1986);
i fabbricati per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento durante il quale il fabbricato non è comunque utilizzato (Art. 36, c. 3, D.P.R. 917/1986);
i fabbricati rurali ed eventuali pertinenze;
i fabbricati destinati alla rivendita posseduti da imprenditori commerciali;
le parti di reddito imputabile a ciascun condomino a seguito di proprietà comune se non è superiore ad Euro 25,82 (Art. 36, c. 3-bis, D.P.R. 917/1986);
i fabbricati di cui il contribuente è titolare della nuda proprietà.

Titolare del reddito

Il proprietario dell'immobile;
usufruttuario;
chi vanta altro diritto reale;

Non è titolare del reddito di fabbricati il locatario in caso di sublocazione, in quanto i compensi percepiti sono classificabili tra i Redditi diversi

Categorie di fabbricati

Gruppo A

A/1 Abitazione signorile
A/2 Abitazione civile
A/3 Abitazione economica
A/4 Abitazione popolare
A/5 Abitazione ultrapopolare
A/6 Abitazione rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni tipiche dei luoghi

Gruppo B

B/1 Collegi, convitti educandati ricoveri, orfanotrofi, ospizi conventi, seminari e caserme
B/2 Case di cura e ospedali
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, musei, gallerie, accademie, circoli ricreativi e culturali senza fine di lucro, che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Gruppo C

C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali deposito (cantine e soffitte con rendite autonome)
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative senza fine di lucro
C/6 Box o posti auto pertinenziali
C/6 Autosilos, autorimesse (non pertinenziali), parcheggi a raso aperti al pubblico
C/6 Stalle, scuderie e simili
C/7 Tettoie chiuse o aperte

Gruppo D

D/1 Opifici
D/2 Alberghi, pensioni e residences
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (arene, parchi-giochi)
D/4 Case di cura e ospedali con fine di lucro
D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione
D/6 Fabbricati, locali ed aree attrezzate per esercizio sportivi con fine di lucro
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 Edifici galleggianti o assicurati a punti fissi del suolo e ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
D/11 Scuole e laboratori scientifici privati
D/12 Posti barca in porti turistici e stabilimenti balneari

Gruppo E

E/1 Stazioni per servizi di trasporto
E/2 Ponti comunali a pedaggio
E/3 Fabbricati per esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per esigenze pubbliche
E/5 Fortificazioni
E/6 Fari, semafori, torri per orologio
E/7 Fabbricati per esercizio di culti
E/8 Cimiteri
E/9 Edifici particolari non compresi nelle categorie precedenti

Tassazione

Il D. Lgs. 23/2011 art. 3, ha introdotto per i locatori di immobili ad uso abitativo la possibilità di optare per una tassazione dei canoni percepiti con una aliquota unica del 10-15% (al 2022 si va dal 10% per i contratti di locazione a canone concordato al 21% per i contratti in libero mercato), indipendente dal reddito imponibile IRPEF del locatore e dalla categoria catastale dell'immobile.

Revisione

Lo schema di categorie catastali attualmente in vigore risale senza sostanziali modifiche agli anni '40.

Verso la fine degli anni '90, si stabilì una riforma del catasto per cui le categorie dovevano basarsi non più sul numero di vani, ma sulla superficie calpestabile dell'immobile e tenere conto della sua posizione geografica (centro, zone periferiche, ecc).

Il nuovo schema di classamento degli immobili non entrò mai in vigore e dal 2009 non è più obbligatorio riportare nelle visure catastali il dato fondamentale, ovvero la superficie catastale. Il D.P.R. 138/98 - Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo in esecuzione alla Legge 662/96, già disponeva che (capo II, art. 3):

«1. L'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale. I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C al presente regolamento.

2. Le tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane, di cui al comma 1, sono determinate con riferimento alla suddetta unità di superficie.»

Nulla viene detto in merito a chi abbia l'obbligo della misurazione e rilevazione fisica del dato nelle unità immobiliari, né della sua comunicazione al Catasto Informatico. Il Testo Unico delle imposte sui Redditi (DPR 917/1986) non enunciava il criterio della superficie calpestabile come base per la determinazione delle imposte sui fabbricati, e rinvia a leggi catastali separate; nessun accenno al riguardo nella legge 992/96). Nel catasto in rete la superficie calpestabile non risulta essere presente per le unità accampionate o variate prima dell'entrata in vigore di tale DPR: le norme al 2015 non prevedono un progressivo adeguamento e regolarizzazione.

Fino ai primi anni '80, anche le rendite catastali erano riferite al triennio '37-'39, e per renderle attuali andavano moltiplicate per dei coefficienti, aggiornati dalla commissione censuaria centrale. Nel 1988-1989 fu effettuata una rivalutazione delle rendite catastali che è ad oggi il riferimento per il calcolo di imposte e tasse sulla casa. Le categorie catastali invece non furono interessate da queste riforme.